Comprar un pedazo de tierra a 15 minutos del centro de Atlixco por mensualidades congeladas de 2 mil pesos y sin revisión de buró de crédito suena al trato perfecto. En redes sociales, la publicidad engancha con renders fotorrealistas de albercas, áreas verdes y casas de descanso con vista privilegiada al volcán Popocatépetl.
Sin embargo, detrás de esa fachada de inversión accesible se esconde una compleja red de fraudes a través de procesos notariales con la comercialización masiva de lotes rústicos asentados de forma irregular sobre parcelas ejidales y comunales. Una trampa jurídica que está evaporando los ahorros de cientos de familias y que mantiene en alerta roja a las autoridades del Valle de Puebla y la zona metropolitana de Puebla. El fenómeno ha encontrado su terreno más fértil en el municipio de Atlixco.
La combinación de su atractivo turístico, clima favorable, manantiales de agua disponibles y la alta demanda de viviendas de fin de semana transformó a sus juntas auxiliares en el blanco principal de desarrolladores informales. Un recorrido realizado por La Jornada de Oriente en la zona de “Cola de Lagarto” y comunidades aledañas –incluyendo San José El Recreo, San Isidro Huilotepec, Santa Lucía Cosamaloapan, La Trinidad Tepango y Tenextepec– dejó al descubierto la opacidad con la que se mueve este negocio, al margen de la ley a la vista de todos. Bardas, postes y árboles en vialidades principales, como la carretera federal Puebla-Atlixco y el corredor gastronómico hacia Izúcar de Matamoros, están saturados de anuncios informales que prometen “remates” y “facilidades ante notario”.
Además, se ofrecen predios de 200 metros cuadrados por menos de 150 mil pesos a escasos metros de polígonos ejidales. Los fines de semana, enganchadores instalan mesas plegables y lonas con planos improvisados al pie de la carretera, vendiendo parcelas sin licencias ni factibilidad de agua, luz o drenaje.
El efecto “Cola de Lagarto”
Entre los lugareños entrevistados hay recelo y pocos se atreven a hablar abiertamente por el temor a represalias, pero coinciden de manera generalizada que hectáreas completas de propiedad ejidal se están rematando en carteles improvisados y grupos de facebook sin que las asambleas o los verdaderos dueños hayan autorizado un cambio de destino de la tierra. La especulación en la zona se disparó hace más de una década, tras proyectar obras de gran escala en “Cola de Lagarto”.
“Muchas tierras están en venta, porque la gente viene a preguntar muy seguido la ubicación y si por aquí van a construir un parque como el de Oaxtepec, en Morelos, pero no sabemos si el Comisariado Ejidal tiene conocimiento”, alertó de forma anónima el propietario de una pequeña tienda de abarrotes en el camino hacia San José El Recreo.
El mito de la “compra ante notario”
El esquema para enganchar a los compradores es simple, pero técnicamente estructurado para simular legalidad.
El abogado y experto en el tema, Gustavo Rosas, del Colectivo “Hermanos Serdán”, desentraña la farsa jurídica: un particular se apodera o adquiere una parcela ejidal y la fracciona sin autorización de la Asamblea Ejidal ni de la Dirección de Desarrollo Urbano municipal. “Para cerrar la transacción, el vendedor lleva al comprador ante un notario público para firmar un contrato de compraventa, el cual carece de validez porque el certificado parcelario no es un título de propiedad ni una escritura pública”, expuso, a esta casa editorial. Al intentar inscribir el predio ante el Instituto Registral y Catastral del Estado de Puebla (IRCEP), el trámite es rechazado.
El lote rústico no existe en el Registro Público de la Propiedad y legalmente sigue siendo parte del ejido inscrito ante el Registro Agrario Nacional (RAN). De acuerdo con la Ley Agraria, al pertenecer al Estado y a la comunidad agraria, su venta mediante contratos privados es nula de pleno derecho.“Mucha gente se dedica a la venta ilegal de predios ejidales, debido a que nadie les dice nada ni los vigilan”, señaló.
El abogado informó que la Procuraduría Agraria es la institución que debería estar otorgando dominio pleno de las tierras, que permita cambiar una parcela ejidal a propiedad privada, para frenar la venta ilegal, pero a falta de recursos ha quedado rebasada. Esta lotificación no autorizada no solo es un engaño comercial, constituye el delito de fraccionamiento ilegal de inmuebles y fraude específico, ambos tipificados en el Código Penal del Estado de Puebla con penas de prisión.
Puebla en el top ten nacional con mayor propiedad social
La proliferación de este delito se alimenta de la enorme extensión de propiedad social que existe en el estado. Datos del RAN revelan que Puebla alberga mil 72 ejidos (dentro de un total de mil 196 núcleos agrarios), los cuales abarcan un millón 541 mil 938 hectáreas de propiedad social. Esto ubica a Puebla en el top ten a nivel nacional con mayor volumen de tierra ejidal.
En el desglose municipal, el impacto de la propiedad social evidencia las zonas expuestas a la presión inmobiliaria, como es el caso de Chignahuapan con 45 ejidos y una superficie de 45 mil 450 mil hectáreas. Le sigue Chalchicomula de Sesma, con 26 ejidos y 31 mil 29 hectáreas; Puebla capital con 28 ejidos y 24 mil 346 mil hectáreas y Atlixco con 29 ejidos y 12 mil 994 hectáreas.
Aumenta en 31% el delito de despojo
En el primer semestre de 2026, la Fiscalía General del Estado (FGE) registró un total de 806 carpetas de investigación por el delito de despojo en la entidad. Mientras que de enero a junio de 2025 se reportaron 784 denuncias y, en el mismo periodo, pero de 2024, la cifra fue de 615 casos.
La estadística refleja un crecimiento del delito de despojo en los últimos dos años del 31.06 por ciento, con un aumento absoluto de 191 carpetas de investigación. Paralelamente, las Secretarías de Desarrollo Urbano de Atlixco y Puebla han intensificado las alertas públicas, exhortando a la ciudadanía a no entregar dinero ni firmar convenios sin cumplir con tres verificaciones preventivas indispensables.
En primer lugar, exigir escritura pública individual, rechazando minutas, cesiones de derechos o contratos privados.Además, acudir a la presidencia municipal para ratificar que el predio cuenta con la licencia de fraccionamiento y factibilidad para la dotación de servicios públicos; y verificar que la tierra no pertenezca a un régimen ejidal o comunal activo.
Con información de La Jornada
La denuncia 
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